北京住所用地供給與成交將迎來(lái)頂峰。1月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通過(guò)投標(biāo)方法出讓4宗住所用地，成交金額119.35億元，截至2月2日，還有16宗住所用地掛牌待售，根據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，上述20宗住所用地起始總價(jià)371.6億元，修建規(guī)劃面積達(dá)158萬(wàn)平方米，估計(jì)總成交金額將超越450億元，若如此，將創(chuàng)下近一年來(lái)單月成交額的最頂峰。
值得重視的是，本年北京土地供給將呈現(xiàn)幾個(gè)新的改變，諸如團(tuán)體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所，部分住所地塊撤銷商品房限價(jià)，部分地塊撤銷“70/90”方針限制等等。這些新的改變是否會(huì)打破現(xiàn)有的供給格式？關(guān)于北京房地產(chǎn)商場(chǎng)將帶來(lái)哪些影響？
“限房?jī)r(jià)”宅地有望解禁擴(kuò)圍
眾所周知，自2016年底北京住所用地采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方法出讓后，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住所地塊成為北京住所用地的絕對(duì)供給主力，純商品房地塊供給根本消失。
可是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)預(yù)請(qǐng)求的兩宗住所用地由于不限房?jī)r(jià)，將上述格式打破。布告顯現(xiàn)，兩宗地坐落朝陽(yáng)孫河，京土整儲(chǔ)預(yù)（朝）[2019]001號(hào)地位為二類居住用地，修建規(guī)劃面積43427平方米，起拍價(jià)24.49億元。京土整儲(chǔ)預(yù)（朝）[2019]002號(hào)地為住所混合公建用地，修建規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價(jià)23.89億元。
事實(shí)上，孫河地塊并不是北京初次呈現(xiàn)的不限房?jī)r(jià)地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競(jìng)得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二期）YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住所部分不限價(jià)格。此外，預(yù)請(qǐng)求地塊中，北京市豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限制商品住所出售均價(jià)。
合碩組織首席分析師郭毅分析，在北京商品住所成交價(jià)格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力現(xiàn)已大大減輕，估計(jì)未來(lái)在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈敏的出讓規(guī)矩。“不限價(jià)地塊將會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)，原有相對(duì)固化的格式肯定會(huì)被打破。可是限價(jià)格關(guān)于北京房地產(chǎn)商場(chǎng)并不會(huì)帶來(lái)中心影響，而‘70/90’地塊的削減，可能會(huì)帶來(lái)北京住所供給結(jié)構(gòu)的改變。”
不過(guò)在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來(lái)，2019年土地供給格式大概率還將會(huì)連續(xù)2018年的態(tài)勢(shì)，除了極單個(gè)項(xiàng)目外，限價(jià)會(huì)仍舊從嚴(yán)。“本年的商場(chǎng)仍然會(huì)以限房?jī)r(jià)項(xiàng)目為主力，單個(gè)不限價(jià)地塊很難扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者和房企觀望情緒，對(duì)商場(chǎng)短期內(nèi)的格式不會(huì)有影響。”
“70/90”方針?biāo)蓜?dòng)高端地塊或撤銷
伴隨著“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方法，使“70/90”方針重出江湖，即居住修建規(guī)劃中套型面積90平方米以下住所面積所占比重達(dá)到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京大部分的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊中，都有“70/90”方針限制。
“70/90”方針滿足了剛需剛改人群關(guān)于中小戶型的居住需求，可是從另一層面也導(dǎo)致了高端改進(jìn)人群住所供給的不足。郭毅表明，受70/90方針限制，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不只導(dǎo)致高端改進(jìn)人群產(chǎn)品供給的削減，還使得部分住所產(chǎn)品質(zhì)量“開倒車”。
不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊中，坐落昌平沙河、朝陽(yáng)孫河的單個(gè)住所用地不受“70/90”方針影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項(xiàng)目。別的，2018年11月，北京超越300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受重視的兩宗采育住所用地，也不受“70/90”方針限制。
諸葛找房首席分析師陳雷指出，通過(guò)兩年多的方針調(diào)整，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)商場(chǎng)現(xiàn)已根本康復(fù)安穩(wěn)，所以沒有必要用方針持續(xù)干預(yù)商場(chǎng)產(chǎn)品分配，通過(guò)“70/90”方針微調(diào)，也是希望商場(chǎng)需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。
不受“70/90”方針限制的地塊是否會(huì)越來(lái)越多？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，全體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會(huì)撤銷“70/90”方針限制。郭毅表明，本年在土地供給上，呈現(xiàn)了一些不限房?jī)r(jià)、不限“70/90”的產(chǎn)品，會(huì)有用彌補(bǔ)高端改進(jìn)人群供給不足的局勢(shì)，使開發(fā)商尋求質(zhì)量化、綠色科技的趨勢(shì)能夠堅(jiān)持下去。
團(tuán)體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴(kuò)圍
北京土地商場(chǎng)另一個(gè)重要的改變是，團(tuán)體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所。2018年12月27日，北京掛出3宗團(tuán)體建造用地布告，將于1月16日開始競(jìng)買，估計(jì)1月30日完結(jié)掛牌出讓。根據(jù)布告，三宗地塊總修建規(guī)劃達(dá)34萬(wàn)多平方米，出售均價(jià)為29000元/平方米（含全裝飾費(fèi)用），而同區(qū)域的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目限售均價(jià)不超越52449元/平方米。
大興作為我國(guó)33個(gè)縣（市、區(qū)）團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市的試點(diǎn)區(qū)域，從最初的團(tuán)體建造用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探究用于建造團(tuán)體租借住所，如今試點(diǎn)探究用于建造共有產(chǎn)權(quán)住所。
團(tuán)體建造用地建共有產(chǎn)權(quán)住所，不只將增加北京住所用地的供給渠道，還將有用平抑地價(jià)與房?jī)r(jià)。李震以為，團(tuán)體土地入市不只可以分擔(dān)國(guó)有用地的壓力，供地形式的松動(dòng)，在必定程度上也為后續(xù)的土地商場(chǎng)交易活躍供給支撐。一起，當(dāng)更多類似案例加入到土地供給商場(chǎng)后，也能刺激一般商品房的價(jià)格調(diào)整，長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看對(duì)北京商場(chǎng)高房?jī)r(jià)有必定緩解作用。
這種新的出讓形式關(guān)于北京土地供給格式以及未來(lái)的房地產(chǎn)商場(chǎng)將發(fā)生質(zhì)的改變嗎？郭毅表明，這種嘗試先有試點(diǎn)，需要有一個(gè)進(jìn)程，不會(huì)那么快鋪開。李震也以為，現(xiàn)在團(tuán)體土地入市還仍處于初步探究階段，大興瀛海地塊的試點(diǎn)效果短期內(nèi)不會(huì)影響現(xiàn)在供地格式，還有待觀察。
可是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在很多團(tuán)體土地，不排除在合適的機(jī)遇仿照瀛海地塊入市的可能性。
值得重視的是，本年北京土地供給將呈現(xiàn)幾個(gè)新的改變，諸如團(tuán)體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所，部分住所地塊撤銷商品房限價(jià)，部分地塊撤銷“70/90”方針限制等等。這些新的改變是否會(huì)打破現(xiàn)有的供給格式？關(guān)于北京房地產(chǎn)商場(chǎng)將帶來(lái)哪些影響？
“限房?jī)r(jià)”宅地有望解禁擴(kuò)圍
眾所周知，自2016年底北京住所用地采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方法出讓后，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住所地塊成為北京住所用地的絕對(duì)供給主力，純商品房地塊供給根本消失。
可是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)預(yù)請(qǐng)求的兩宗住所用地由于不限房?jī)r(jià)，將上述格式打破。布告顯現(xiàn)，兩宗地坐落朝陽(yáng)孫河，京土整儲(chǔ)預(yù)（朝）[2019]001號(hào)地位為二類居住用地，修建規(guī)劃面積43427平方米，起拍價(jià)24.49億元。京土整儲(chǔ)預(yù)（朝）[2019]002號(hào)地為住所混合公建用地，修建規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價(jià)23.89億元。
事實(shí)上，孫河地塊并不是北京初次呈現(xiàn)的不限房?jī)r(jià)地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競(jìng)得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二期）YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住所部分不限價(jià)格。此外，預(yù)請(qǐng)求地塊中，北京市豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限制商品住所出售均價(jià)。
合碩組織首席分析師郭毅分析，在北京商品住所成交價(jià)格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力現(xiàn)已大大減輕，估計(jì)未來(lái)在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈敏的出讓規(guī)矩。“不限價(jià)地塊將會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)，原有相對(duì)固化的格式肯定會(huì)被打破。可是限價(jià)格關(guān)于北京房地產(chǎn)商場(chǎng)并不會(huì)帶來(lái)中心影響，而‘70/90’地塊的削減，可能會(huì)帶來(lái)北京住所供給結(jié)構(gòu)的改變。”
不過(guò)在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來(lái)，2019年土地供給格式大概率還將會(huì)連續(xù)2018年的態(tài)勢(shì)，除了極單個(gè)項(xiàng)目外，限價(jià)會(huì)仍舊從嚴(yán)。“本年的商場(chǎng)仍然會(huì)以限房?jī)r(jià)項(xiàng)目為主力，單個(gè)不限價(jià)地塊很難扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者和房企觀望情緒，對(duì)商場(chǎng)短期內(nèi)的格式不會(huì)有影響。”
“70/90”方針?biāo)蓜?dòng)高端地塊或撤銷
伴隨著“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方法，使“70/90”方針重出江湖，即居住修建規(guī)劃中套型面積90平方米以下住所面積所占比重達(dá)到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京大部分的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊中，都有“70/90”方針限制。
“70/90”方針滿足了剛需剛改人群關(guān)于中小戶型的居住需求，可是從另一層面也導(dǎo)致了高端改進(jìn)人群住所供給的不足。郭毅表明，受70/90方針限制，大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不只導(dǎo)致高端改進(jìn)人群產(chǎn)品供給的削減，還使得部分住所產(chǎn)品質(zhì)量“開倒車”。
不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊中，坐落昌平沙河、朝陽(yáng)孫河的單個(gè)住所用地不受“70/90”方針影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項(xiàng)目。別的，2018年11月，北京超越300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受重視的兩宗采育住所用地，也不受“70/90”方針限制。
諸葛找房首席分析師陳雷指出，通過(guò)兩年多的方針調(diào)整，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)商場(chǎng)現(xiàn)已根本康復(fù)安穩(wěn)，所以沒有必要用方針持續(xù)干預(yù)商場(chǎng)產(chǎn)品分配，通過(guò)“70/90”方針微調(diào)，也是希望商場(chǎng)需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。
不受“70/90”方針限制的地塊是否會(huì)越來(lái)越多？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，全體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會(huì)撤銷“70/90”方針限制。郭毅表明，本年在土地供給上，呈現(xiàn)了一些不限房?jī)r(jià)、不限“70/90”的產(chǎn)品，會(huì)有用彌補(bǔ)高端改進(jìn)人群供給不足的局勢(shì)，使開發(fā)商尋求質(zhì)量化、綠色科技的趨勢(shì)能夠堅(jiān)持下去。
團(tuán)體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴(kuò)圍
北京土地商場(chǎng)另一個(gè)重要的改變是，團(tuán)體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所。2018年12月27日，北京掛出3宗團(tuán)體建造用地布告，將于1月16日開始競(jìng)買，估計(jì)1月30日完結(jié)掛牌出讓。根據(jù)布告，三宗地塊總修建規(guī)劃達(dá)34萬(wàn)多平方米，出售均價(jià)為29000元/平方米（含全裝飾費(fèi)用），而同區(qū)域的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目限售均價(jià)不超越52449元/平方米。
大興作為我國(guó)33個(gè)縣（市、區(qū)）團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市的試點(diǎn)區(qū)域，從最初的團(tuán)體建造用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探究用于建造團(tuán)體租借住所，如今試點(diǎn)探究用于建造共有產(chǎn)權(quán)住所。
團(tuán)體建造用地建共有產(chǎn)權(quán)住所，不只將增加北京住所用地的供給渠道，還將有用平抑地價(jià)與房?jī)r(jià)。李震以為，團(tuán)體土地入市不只可以分擔(dān)國(guó)有用地的壓力，供地形式的松動(dòng)，在必定程度上也為后續(xù)的土地商場(chǎng)交易活躍供給支撐。一起，當(dāng)更多類似案例加入到土地供給商場(chǎng)后，也能刺激一般商品房的價(jià)格調(diào)整，長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看對(duì)北京商場(chǎng)高房?jī)r(jià)有必定緩解作用。
這種新的出讓形式關(guān)于北京土地供給格式以及未來(lái)的房地產(chǎn)商場(chǎng)將發(fā)生質(zhì)的改變嗎？郭毅表明，這種嘗試先有試點(diǎn)，需要有一個(gè)進(jìn)程，不會(huì)那么快鋪開。李震也以為，現(xiàn)在團(tuán)體土地入市還仍處于初步探究階段，大興瀛海地塊的試點(diǎn)效果短期內(nèi)不會(huì)影響現(xiàn)在供地格式，還有待觀察。
可是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在很多團(tuán)體土地，不排除在合適的機(jī)遇仿照瀛海地塊入市的可能性。
