城市更新，善建者行。秉承新金融理念，中國建設銀行北京市分行打造“城市更新+住房租賃”模式。“十四五”期間，建行集團將多渠道為北京城市更新行動和租賃住房建設提供不低于壹萬億元的資金支持。
城市是現(xiàn)代化的重要載體。其發(fā)展是一個自然歷史過程，自有其規(guī)律。然而，經(jīng)過改革開放40多年的發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化率已超過60%，部分超大城市的陸域開發(fā)強度已遠超紐約、東京等國際大都市，同時也帶來了環(huán)境污染、產(chǎn)業(yè)空心、交通擁堵等諸多“城市病”。
面對這種狀況，探索一條具有中國特色的城市更新之路，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)、人文等效益融合共贏，打造更具韌性的幸福城市、活力城市、平安城市，無疑是適應城市發(fā)展新形勢、推動城市高質量發(fā)展的必然要求。
也正是因此，以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現(xiàn)代化國家、實現(xiàn)中華民族偉大復興中國夢的戰(zhàn)略高度，準確研判我國城市發(fā)展新形勢，對進一步提升城市發(fā)展質量做出了實施城市更新行動的重大決策部署。
可每個城市的特色不同，城市更新“改什么”“怎么改”？對于身為首都的北京來說，這不僅是千年古都的城市更新，是落實新時代首都城市戰(zhàn)略定位的城市更新，更是減量背景下的城市更新，是滿足人民群眾對美好生活需要的城市更新。
為此，北京市人民政府印發(fā)了《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃）》，在明確將嚴控大拆大建，嚴守安全底線，嚴格生態(tài)保護，小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)地開展城市更新的同時，還明確了探索多元社會主體共同參與的有機更新模式。而這其中，作為國有大行的建設銀行，似乎給減量背景下的北京城市更新，做出了一道蘊含“新金融”獨特邏輯的“加法”。
這些舉措，讓“新金融加法”更具說服力
俗話說“兵馬未動，糧草先行”。
金融資源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。早在2020年12月，為深入貫徹習近平總書記對北京重要講話和指示批示精神，落實國家“十四五”發(fā)展規(guī)劃關于城市更新戰(zhàn)略部署，堅持“房住不炒”的定位，支持長租房市場發(fā)展和保障性住房建設，建設銀行北京市分行率先啟動了城市更新行動，將國家戰(zhàn)略作為建行戰(zhàn)略，積極落實。分行專門成立了由分行黨委書記、行長任組長，黨委成員任副組長的住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動領導小組，負責全行住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動頂層設計、總體部署及工作推進，并分別采取直營、直管、授權三種模式，在西城、石景山及大興區(qū)域成立住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動專班，進一步優(yōu)化機制，調配資源，加快推進重點區(qū)域住房租賃及城市更新工作。
據(jù)介紹，“十四五”規(guī)劃出臺后，建行北京市分行第一時間啟動分行城市更新行動：通過市住建委向市政府遞交《建設銀行北京城市更新行動綜合服務方案》，并獲得市政府主要領導的批示；作為唯一金融機構，與市住建委簽署《城市更新合作備忘錄》；作為唯一國有商業(yè)銀行，與市住建委簽署《保障性租賃住房合作協(xié)議》；積極承辦北京市首屆城市更新論壇，作為發(fā)起單位發(fā)起北京市城市更新聯(lián)盟；受市住建委委托，設計開發(fā)北京城市更新服務平臺和手機端APP，科技賦能北京城市更新實施；積極推進和住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心對城市更新綠色建筑認證試點，促進城市更新和綠色建筑有機融合。
目前，建行北京市分行已完成“16+1”區(qū)政府的全部對接，按照各區(qū)特點逐一提交針對性的綜合服務方案，滿足各區(qū)城市更新和租賃住房的市場需求，得到各區(qū)政府的積極反饋。截至目前，建行北京市分行就城市更新和住房租賃領域合作已與西城區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)政府完成簽約，并與多個區(qū)政府進行簽約對接。
數(shù)據(jù)顯示，自2020年12月20日分行啟動城市更新行動，截至2022年6月30日，分行“城市更新+住房租賃”入庫項目共計255個,已審批項目127個，已審批金額合計1246.96億元；其中2022年完成項目審批5個，審批金額合計31.79億元；已實現(xiàn)投放項目113個，累計總投放金額481.79億元，貸款余額共計278.34億元，其中2022年投放項目45個，投放金額共計43.63億元；中標北京保障房中心有限公司保租房公募REITs項目托管業(yè)務。
分行目前已貸款項目支持核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建626戶，支持老舊小區(qū)改造超57.75萬平米，支持租賃住房房源建設33948套,其他融資模式支持租賃住房房源18677套，累計融資（貸款+其他融資）支持住房租賃房源52625套。
當“城市更新”遇上“住房租賃”
其實，自打開啟城市更新行動，建行北京市分行對于自身在北京城市更新中的定位就不僅是“錢”上的那點事，而是希望憑借深耕城市建設和更新領域的能力積累，為建設期、運營期、成熟期城市更新項目提供一攬子綜合金融服務解決方案，并通過基金、信托等渠道帶動社會資本廣泛參與，做到“城市更新，善建者行”，打造城市更新及保障性租賃住房領域精品工程。
眾所周知，作為建行“三大戰(zhàn)略”之一，住房租賃戰(zhàn)略推進四年多以來，建行北京市分行成績亮眼：立足首都住房租賃市場增加房源供給，在北京地區(qū)收持改造閑置房源、提供并運營租賃房屋超過6萬套；秉承普惠理念服務不同層次客群，全心服務百姓“衣食住行”基本需求中“住”的關鍵一環(huán)，通過“CCB建融家園”平臺以低于周邊約10%的價格，服務租戶20多萬人次，出租率達95%。
與此同時，分行針對核心區(qū)平房改造、老舊小區(qū)改造、低效樓宇改造升級等不同場景打造出各類“住房租賃+城市更新”模式。
例如，由建行北京市分行融資支持，建信住房服務（北京）有限責任公司（以下簡稱“建信住房北京公司”）具體實施的“西城區(qū)菜市口西片老城保護和城市更新項目”（以下簡稱菜西項目），就從北京市100多家單位推薦申報的210個項目中脫穎而出，在北京城市規(guī)劃學會組織開展的首屆“北京城市更新最佳實踐”評選活動中獲評“最佳案例”，成為獲獎名單中唯一由金融機構及其子公司主導實施的城市更新項目。
據(jù)介紹，為了破題核心區(qū)平房院落可持續(xù)有機更新，2021年6月22日，建信住房北京公司與北京金恒豐城市更新資產(chǎn)運營管理有限公司簽署《菜市口西片老城保護和城市更新項目房屋租賃院落合作協(xié)議書》，協(xié)議的成功簽署標志著北京市第一個銀企合作“促整院”實現(xiàn)老城有機持續(xù)更新項目落地西城菜西片區(qū)。
建行北京市分行和建信住房北京公司堅持以人民為中心，在原住戶居住空間擴大，“廚”“衛(wèi)”“浴”等進屋的前提下，推出整院租金增值、置換年限匹配、置換系數(shù)優(yōu)惠、租金支付靈活的服務方案，實現(xiàn)“促整院”的出租。“促整院”實施后，院子租賃價值提升2倍。“促整院”模式引入社會資本，采用平移、置換、換租等方式，不僅改善了原住民居住條件，而且實現(xiàn)了提升環(huán)境、職住平衡、收益平衡等，最終實現(xiàn)了核心區(qū)平房院落可持續(xù)有機更新的目標。
這種模式對傳統(tǒng)院落整體開展恢復性修建、完整再現(xiàn)院落格局、促進老城風貌保護提升等具有重要意義，也為核心區(qū)平房院落10000戶申請式換租和6000戶修繕的完成打開了新思路、新路徑。
不難看出，引入社會資本，充分運用市場化手段和優(yōu)勢，通過多方共同協(xié)商實現(xiàn)“共羸”的運作模式，最大限度解決了現(xiàn)有政策的“盲點”“節(jié)點”問題。這種模式對實現(xiàn)傳統(tǒng)院落整體開展恢復性修建、完整再現(xiàn)院落格局、促進老城風貌保護提升具有重要意義，也是核心區(qū)推進平房院落可持續(xù)有機更新的一種新的嘗試。
除此之外，真武廟五里作為全市首例“租賃置換”改造項目，創(chuàng)新以租換租模式，帶動社會資本參與更新改造，讓“老破小”社區(qū)煥發(fā)新顏，解決核心區(qū)職住平衡問題。建行北京市分行協(xié)同建信住房北京公司共同探索出租賃置換、更新改造、專業(yè)運營的“三步走”方案，助力改善老舊小區(qū)房屋質量，推進核心區(qū)疏解整治與職住平衡。項目目前已實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)邏輯下的老舊小區(qū)改造，且無任何財政性資金投入，為老舊小區(qū)改造提供了新路徑。
據(jù)了解，目前建行北京市分行已就城市更新和住房租賃與華潤、保利、中糧、中鐵建、電建等33家央屬實施主體進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議；與首開、首創(chuàng)、首鋼、金隅、北投等23家市屬實施企業(yè)進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議；與天恒、京誠、宣房投、各區(qū)保障房公司等24家區(qū)屬實施主體進行對接；與盛世宏祥、門城永興等17家村鎮(zhèn)屬實施主體進行對接；與愿景、韓建、錦和等34家重點民營實施主體進行對接。分行通過搭建多方主體共同參與、各施所長、合作共贏的朋友圈，打造覆蓋城市更新項目全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈條的生態(tài)圈。
持續(xù)發(fā)力 堅定不移踐行新金融
目前納入統(tǒng)計的城市更新項目“十四五”期間資金需求已經(jīng)超過1.2萬億元，融資需求已超過1萬億元。值得注意的是，城市更新與增量開發(fā)的快進快出模式不同，具有投入成本大、回報周期長的特點，投放項目時如何做好項目全周期的風險管理是包括建行在內的金融行業(yè)共同面對的課題和挑戰(zhàn)。
為此，建行北京市分行還在“城市更新+住房租賃”的模式創(chuàng)新之外，進一步聚焦“三個方面”的創(chuàng)新，全力支持城市更新行動。
一是創(chuàng)新產(chǎn)品。分行整合原有業(yè)務，結合針對性創(chuàng)新，形成擁有14個產(chǎn)品的工具箱：包括同業(yè)首創(chuàng)的“城市升級貸款”，支持超長期限的項目實施，最長可達40年；創(chuàng)新應用“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款”，支持老舊小區(qū)改造項目的微利可持續(xù)實施；創(chuàng)新“保障性租賃住房經(jīng)營權貸款”，支持保障性租賃住房建設等，針對性解決城市更新各細分領域融資需求。
二是創(chuàng)新主體。建行成立以房地產(chǎn)租賃經(jīng)營為主營業(yè)務的建信住房服務有限責任公司，借助建信住房平臺優(yōu)勢實現(xiàn)由資金支持方到城市更新和住房租賃項目直接運營主體的業(yè)務延展。
三是創(chuàng)新服務。分行結合子公司專業(yè)優(yōu)勢與金融科技戰(zhàn)略完善服務創(chuàng)新，為北京市住房租賃市場搭建資金、技術、運營綜合服務平臺；協(xié)助市住建委搭建“安居北京”保障房信息系統(tǒng)；作為首批商業(yè)銀行與市保障房中心搭建的共有產(chǎn)權住房租賃服務平臺實現(xiàn)對接；設計開發(fā)北京市首個以城市更新為主題的服務平臺及手機端APP；聯(lián)合清華大學等專業(yè)機構，打造綠色低碳、智慧共享的高品質住房。
不難看出，站在新起點上，建行北京市分行正堅定不移的以新金融發(fā)展之路為指引，通過融合資源，匯合訴求、聚合能量，在助力城市更新中發(fā)揮重要作用。“城市更新，善建者行，建行北京市分行將攜手各方，發(fā)揮好國有金融專業(yè)力量，深度參與到政府和整個社會的治理中，以金融活水澆灌美好生活，為北京城市更新建設做出更大貢獻。”建行北京市分行相關負責人表示。
