最近在互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于房屋養(yǎng)老金制度的討論成為熱點。一些觀點認為,房屋養(yǎng)老金制度會讓房屋持有者繳納更多資金用于養(yǎng)護住房,從而增加居住成本,增加房屋持有者的經(jīng)濟負擔。果真如此嗎?
當前我國正在研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度,此“三項制度”有助于構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。應該明確的是,房屋養(yǎng)老金制度設(shè)立的初衷是保障住房安全。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米,時間跨度長、房屋老化日益嚴重。近年來,個別自建樓房的坍塌事故,以及因房屋老化、體檢缺失帶來的房屋坍塌事故令人痛心、教訓深刻。同時,城鄉(xiāng)居民對住房的需求正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。而老舊小區(qū)中設(shè)施設(shè)備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等問題并不鮮見,影響居住體驗。建立住房養(yǎng)老金制度就是要未雨綢繆,為房屋積累養(yǎng)老金,定期對房屋進行體檢,加強修繕,預防安全事故發(fā)生,讓居民住上更安全舒適的房子。
房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成,個人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項維修資金。購買商品住房時,購房者按建筑安裝成本的5%至8%繳納住宅專項維修資金。個人賬戶資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。但現(xiàn)狀是,很多小區(qū)的維修資金已經(jīng)不能滿足維修和品質(zhì)維護的需要。特別是需要進行房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模工程時,需要高額維修費用,很多老舊小區(qū)的住宅專項維修資金正快速減少甚至枯竭。住宅專項維修資金不足,也是此次政策層面進一步推動房屋養(yǎng)老金制度改革的重要背景。
根據(jù)現(xiàn)行政策,房屋養(yǎng)老金公共賬戶不增加房屋持有者負擔。我國在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點,房屋養(yǎng)老金中的個人賬戶就是買房時已繳納的住宅專項維修資金,試點的重點是政府建立公共賬戶,公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權(quán)益”的原則建立。從試點城市看,地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道,不需要居民額外繳費。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立的目的是增加社會福祉,而不會增加個人負擔。
建立房屋養(yǎng)老金制度還可以繼續(xù)通過開闊思路來拓寬資金來源。比如,房屋維修資金增值收益的結(jié)余也可以納入其中。還有小區(qū)中的公共空間和公共設(shè)施,如商鋪、停車場、廣告牌、體育設(shè)施的出租和經(jīng)營性收益等,都可以作為房屋養(yǎng)老金的來源。
放眼海外,很多國家都有類似的房屋養(yǎng)老金制度。韓國政府通過發(fā)行彩票、政府出售土地收益、收取的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅的一部分等,可以歸集到數(shù)量可觀的住房基金,并用于突發(fā)性房屋安全管理和更新補助。美國的小區(qū)一般實行自治管理,代表全體業(yè)主的業(yè)委會向業(yè)主收取用于小區(qū)公共設(shè)施維修的維修基金,并聘請專業(yè)維修人員進行維修。日本的房產(chǎn)也需要繳納房屋修繕基金,資金主要來源于業(yè)主每月繳納的修繕金,如果修繕金不夠,大樓管理組織會向銀行貸款,之后再用業(yè)主繳納的修繕金還款。
建立房屋養(yǎng)老金制度,是進入城市更新時期后,加強既有房屋安全管理的重要手段之一,既管基礎(chǔ),又管長遠。除了資金來源問題,房屋養(yǎng)老金如何使用好,管理好,以及如何監(jiān)督,都將是房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)面臨的問題。期待房屋養(yǎng)老金制度日益完善,切實保障房屋安全,讓百姓居住更加放心舒適。
房屋體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金“三項制度”互為銜接補充,為的是讓老百姓住上好房子。房屋體檢制度為排查房屋安全隱患提供了基礎(chǔ)保障,房屋保險制度通過市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機制,房屋養(yǎng)老金制度為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障。“三項制度”應協(xié)同推進,方能保障房屋全生命周期更安全。